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      老小區裝電梯一樓用戶反悔責任誰擔
      發布時間:2020-11-02 10:30 星期一
      來源:法治日報——法制網

      □ 法治日報全媒體記者  王春

      □ 法治日報全媒體通訊員 馬欣宜 董怡

      老小區加裝電梯是提升居民生活水平、破解老齡化難題的一項舉措。然而實踐中加裝電梯后房屋的市值、布局、采光、安全通道等因素都會受到不同程度的影響,不同樓層的業主之間的矛盾難以避免。不久前,浙江省寧波市高新區法院就審結了這樣一起案件。

      李進步居住的6層單元樓建造于2008年,業主五六十歲者居多。為解決年老后上下樓梯的問題,李進步游說該單元樓其他業主同意加裝電梯,但住在一樓的馬國祥與楊云飛兩戶業主長期在外地,為方便溝通,李進步于2018年10月12日牽頭建立微信群,并通過微信將加裝電梯的設計圖發給馬、楊兩人,獲得了兩人的同意。

      然而馬國祥與楊云飛同意的方案沒有獲得其他業主的認可,李進步只好聯系另一家電梯廠商制作了第二套建設方案,并于2018年11月22日發布于微信群。隨后李進步又召集業主當面商討細節問題,最終確定采用第二套建設方案,但馬國祥、楊云飛因為身在外地并未參加。同年12月,該單元樓所有住戶簽訂意向書、委托書,同意加裝電梯、約定分攤費用,并全權委托李進步代為辦理加裝電梯事宜。

      經過公示、審核等一系列程序后,李進步代表其所在單元樓所有業主與電梯公司簽訂了《既有建筑加裝電梯購銷合同》,隨后李進步將施工圖、合同等文件發到了微信群中。

      2019年6月1日,電梯加裝項目順利開工。7月下旬,馬國祥專程從外地趕回查看施工進程,但施工現場的情況卻與他的想象大相徑庭。馬國祥當即撥通了李進步的電話。緊接著,楊云飛也明確表達了異議。

      原來,馬、楊兩人同意的是第一套方案,而最終施工的是第二套方案。第一套方案的設計圖紙顯示,電梯井距離樓北面墻體418公分,原樓道門無需移動或變更,仍為180公分寬度的雙開門。而在實際施工的第二套方案中,電梯井與樓道門相距僅130公分,且與樓道門兩邊封閉。原樓道門被拆除,被改建成樓西面寬120公分的小鐵門。馬國祥認為,第二套方案對一樓住戶的通風采光造成了一定影響,且樓道門影響通行和安全。

      由于馬國祥、楊云飛的阻攔,施工無法繼續。其余業主在協商一致的情況下,于2019年10月29日與電梯公司解除了《既有建筑加裝電梯購銷合同》,并對開挖地面進行回填修復,支出各類費用、違約金等10余萬元。隨后,包括李進步在內的二樓至六樓業主將馬國祥、楊云飛訴至法院,要求該兩人承擔這10萬元損失。

      高新區法院受理該案后,通過現場勘查、開庭審理查明了事實,最終判決馬國祥、楊云飛承擔次要責任,酌定兩人分別賠償7000元。

      共有區域改建須共同協商達成共識

      法官庭后表示,同一單元樓內的業主達成加裝電梯的意向后,應當就電梯加裝建設方案進行磋商,在磋商中均應坦誠相待,互幫互助,互守誠信。

      本案中,第二套建設方案與之前告知馬、楊兩人的第一套方案存在明顯差異,對住在一樓的業主影響較大。其他業主在決定使用第二套方案前應當將方案已變更的情況明確告知馬國祥、楊云飛,并征得其同意。然而,李進步僅將建設方案發布于微信群,包括李進步在內的二樓至六樓業主無人對身處外地的馬、楊兩人就變更建設方案一事進行有效提示、告知。在其未對新方案發表意見的情況下,不能當然地視為其認可該方案。其他業主將未經馬、楊兩人同意的第二套建設方案交由電梯家裝公司施工,應該對由此導致的損失結果承擔主要責任。

      同時,涉案單元樓業主共同委托李進步“組織業主召開會議、商議電梯加裝事宜、征詢全體業主表決意見、進行電梯加裝設計申報”等事宜。馬國祥、楊云飛對于李進步在微信群中發布的通知、項目進展應積極參與、及時關注并發表意見。然而馬、楊兩人對于李進步發布的第二套建設方案、合同等信息態度消極,未及時發表異議,一定程度上導致原告產生誤解,對造成的損失亦應承擔部分責任。

      承辦法官認為:“老小區加裝電梯一直是塊難啃的硬骨頭,因為涉及整棟樓全體業主的利益,必須拿出一個平衡各方的方案。”根據我國物權法規定,經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意的,即可改建、重建建筑物及其附屬設施。即將于2021年1月1日實施的民法典規定,經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意,可以改建、重建建筑物及其附屬設施。但若想平穩快速推進改造項目落地,還是需要在業主之間反復磨合磋商、直至達成共識,過程固然艱難,但“合理合法合規、公平公開公正”是不可撼動的底線。

      (文中當事人均為化名)

      責任編輯:金燕
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